Germano Lüders/ExameOs últimos doze meses desde o início da pandemia do Covid-19 foram atípicos, afetando de formas distintas os diversos setores da economia. Examinando o setor imobiliário comercial, se por um lado houve um aumento na procura por galpões logísticos, em resposta ao forte crescimento do e-commerce no período da pandemia, por outro, ocorreu uma significativa retração na demanda para ocupação dos edifícios de escritórios.
O mercado imobiliário comercial como um todo tem focado no aumento das taxas de vacâncias, natural em momentos de crises, mas tem dado pouca atenção ao comportamento da demanda neste período.
Ao longo deste período, a CBRE vem analisando e monitorando de perto a evolução da demanda de locação de escritórios na cidade de São Paulo, possibilitando assim uma visão mais detalhada, visando a detecção de mudanças de comportamento e antecipação de eventuais tendências. Com esses objetivos, montamos índices de demanda por área (m²) e também por número de projetos, tendo como ponto de partida a demanda de locação apurada imediatamente anterior à Covid-19.
Os resultados dessas análises estão ilustrados no gráfico abaixo.
Identificamos que a maior contração no nível de “demanda ativa” (atrelada a projetos ativos de empresas em busca de espaços para locação) ocorreu no segundo trimestre de 2020, quando cerca de 52 % da demanda, em termos de área (m²), foi suspensa ou colocada “on hold”, retraindo, portanto, o volume de demanda ativa para 48% em relação a demanda anteriormente registrada – pré-Covid-19.
Similarmente, no segundo trimestre, a demanda de locação em termos de número de projetos contraiu 63%, portanto permanecendo ativos apenas 37% dos projetos anteriormente verificados.
Já os trimestres seguintes vêm apresentando uma melhora gradual nos níveis de “demanda ativa”, alcançando ao término do primeiro trimestre de 2021, em termos de área (m²), 83% da demanda apurada anteriormente a Covid-19 e 93% em número de projetos.
Adicionalmente, vale salientar que nesse período ocorreram oito locações bastante significativas com volume acima de 13.000 m², sendo três acima de 20.000 m² e uma acima de 35.000 m². Somente essas oito locações totalizaram cerca de 154.000 m2.
Apesar de estarmos atravessando uma forte segunda onda de contágio, diferentemente de um ano atrás, os processos de vacinação atualmente em curso ao redor do mundo e aqui no Brasil hoje possibilitam enxergar para 2021 um retorno gradual aos escritórios no decorrer dos próximos trimestres, obviamente de forma mais acelerada nos países em estágio mais avançado de vacinação.
Na cidade de São Paulo, essa percepção começa a ser refletida na melhora nos níveis de “demanda ativa” relatados acima, com um número crescente de empresas se antecipando, muitas destas buscando nossa assessoria para realização de estudos de ocupação, revisando seus conceitos e/ou layouts de ocupação, face as suas necessidades de curto, médio e longo prazo.
Esses estudos levam em consideração vários fatores que vieram à tona com a pandemia, como definição da densidade adequada de ocupação, níveis desejados de desk sharing, trabalho remoto, implantação de espaços flexíveis e áreas de coworking, entre outros, demandando soluções individuais, bastante distintas, dependendo da cultura e do tipo de atividade de cada empresa.
Normalmente esses estudos também contemplam análises financeiras comparativas de “permanência x relocalização”, dado que o aumento da disponibilidade de espaços no decorrer da pandemia, seja via devoluções ou entregas de novos edifícios de alta qualidade, tem gerado oportunidades em algumas regiões da cidade para um “flight to quality”, muitas vezes com redução de custos e condições vantajosas para os ocupantes.
Nesse sentido constatamos que cerca 44% da “demanda ativa” registrada ao término do primeiro trimestre de 2021 se destina a imóveis de alta qualidade (classe AAA, seguindo os critérios de classificação da CBRE).
Embora para o mercado como todo a tendência ainda seja de aumento da disponibilidade de espaços, para o segmento de escritórios AAA é importante ressaltar que, neste momento, a previsão de entrega de novos empreendimentos, a partir do terceiro trimestre de 2021 até o primeiro trimestre de 2023, na região “core” da cidade de São Paulo, está bastante restrita, sem previsão de novas entregas em seis trimestres durante o período (vide ilustração a seguir).
Desta forma, a exemplo do ocorrido em crises passadas, impulsionado pela falta de entrega de novos edifícios a partir do segundo semestre de 2021, o segmento de edifícios de escritórios AAA deverá ser mais uma vez o primeiro a gradativamente se estabilizar e, posteriormente, iniciar o processo de redução no nível de oferta.
Até lá, em especial nas regiões da cidade com maior disponibilidade, uma janela de oportunidades de “flight to quality”, com redução de custos, estará disponível para empresas em busca de espaços capazes de proporcionar maior eficiência, conforto, produtividade, alinhados às suas necessidades individuais pós-pandemia.
