26/06/2019 às 16h14min - Atualizada em 27/06/2019 às 00h06min

E o mercado de prédios corporativos de São Paulo?

Há poucos escritórios desocupados nas principais regiões comerciais da cidade de São Paulo

DINO
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Infinity Tower


Em São Paulo, a taxa de vacância (área vaga) de imóveis de alto padrão (A+ e A) ainda resiste alto sobretudo nas regiões mais afastadas do Centro, como Santo Amaro (42,59%) e Chácara Santo Antônio (55,13%), que receberam, recentemente, dois empreendimentos, aumentando muito seu estoque no início de 2018 - a vacância subiu para 65% na época. A situação só melhorou com a entrada da Nestlé em 20 mil m² da Torre Sigma da Brookfield.

Por outro lado, em áreas muito disputadas, as taxas são baixíssimas e os espaços ociosos estão, hoje, muito divididos. Não há mais grandes lajes capazes de abrigar a operação total de uma empresa. É o que acontece na Faria Lima, onde somente 10,4% dos metros quadrados locáveis estão vagos. No Itaim Bibi, apenas 1,23% está sem inquilinos; na JK, 1,65%. Na região Berrini, a vacância cravou 15,72% no primeiro trimestre. Uma vacância da ordem de 12% é considerada saudável, ou seja, equilibrada entre oferta e procura.

Além disso, a vacância média dos imóveis A+ e A das principais regiões desse mercado (a chamada CBD, ou Central Business District, em inglês) vem caindo: desde o primeiro trimestre de 2018 baixou de 22,4% para 20,8%. A falta de novo estoque no mercado de imóveis corporativos nesta região tem refletido em transações menores, quase sempre caracterizadas por expansões dentro do próprio empreendimento feitas pelas empresas locatárias. No primeiro trimestre de 2019, foi como fizeram o Facebook e a Ambev, por exemplo, que ampliaram as áreas alugadas, respectivamente, no Infinity Tower (foto), no Itaim Bibi e no JK Financial Center.

Com a pouca oferta de novos empreendimentos, as empresas em expansão buscam assim garantir o que há de disponível nos prédios que já ocupam. É fato que, tradicionalmente, há grande movimentação desse mercado no primeiro trimestre. De janeiro a março de 2019, nas regiões CBDs (principais regiões comerciais cidade), houve muitas entradas de novos inquilinos, o que resultou em uma absorção bruta de 42.505 m², porém, a maior parte das negociações foi mesmo de mudança de empresas para novos endereços, fazendo com que a absorção líquida ficasse muito próxima do zero.

Muitas saídas já eram esperadas pelo mercado, como a da Advocacia Geral da União (AGU), que desocupou 14.343 m² do BFC - Brazilian Financial Center, de classe A na Paulista. Ao fim de março, a taxa de vacância nesta região ficou em 17,5%. Outra devolução que chamou atenção foi da Editora Abril, que há poucos meses tinha locado 9.106 m² do ABP Atlanta, empreendimento na Marginal Pinheiros, e saiu de lá no início de 2019.

No monitoramento de novas locações, o Bradesco chama a atenção: em janeiro a empresa alugou todos os 16.188 m² do International Plaza I na região Faria Lima.

De acordo com o monitoramento da plataforma SiiLA Brasil, o preço pedido de toda a cidade apresentou uma leve queda, R$88,93/m² para R$ 88,06/m² para empreendimentos de classes A+ e A neste primeiro trimestre. No entanto, ao analisar no detalhe este valor, é perceptível que nas regiões mais disputadas, os preços continuam aumentando. Na Faria Lima, por exemplo, o preço pedido do m² ao fim do 1º trimestre de 2019 ficou em R$ 169,19/m² um aumento próximo dos R$ 10/m² na comparação com o trimestre anterior, quando o valor estava em R$ 156,40/m².

Para os próximos três anos, há previsão total de entrega de pouco mais de 268 mil m², com destaque para o Birmann 32, na Faria Lima, e HSI no largo da Batata. A projeção está muito abaixo da média de entregas desde 2015, que beirava os 200 mil m² ao ano.

Artigo por Giancarlo Nicastro, CEO SiiLA Brasil, e Marcelo Hannud, sócio e gestor da XP Vista Asset Management.



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