DivulgaçãoDe seu escritório no bairro de Vila Nova Conceição, na capital de São Paulo, Abrão Muszkat demonstra otimismo com o aumento da procura por imóveis na maior cidade da América Latina e principal mercado imobiliário da região. Com mais de 40 anos na construção civil e depois de ter atuado na criação de duas das principais incorporadoras de São Paulo, a Even (EVEN3) e a You, inc, Muzkat confia em seu faro para dobrar a aposta em que o mercado de imóveis está de volta. Acertar a projeção é imprescindível para concretizar seus planos de um IPO em 2024.
“Temos um lançamento em Higienópolis que está indo muito bem. Em poucas semanas, vendemos mais de um terço das unidades. Isso mostra que o consumidor se antecipou para a queda dos juros”, diz Muszkat, hoje CEO da You,inc. “Mais recentemente, na fase mais difícil, vendíamos em torno de 10% logo após o lançamento”.
Nos últimos 12 meses até junho, a comercialização de imóveis na cidade de São Paulo chegou a 70,9 mil unidades, crescimento de 2,6% em relação a igual período de 2022, de acordo com dados mais recentes da associação que representa as construtoras da cidade (Secovi-SP). Em receita, a alta é de 2%, em R$ 36,9 bilhões.
“Estamos vendo uma inversão do cenário”, reforça Muszkat. Sob essa premissa, a You,inc, que já lançou R$ 600 milhões em valor geral de venda (VGV) no primeiro semestre, pretende lançar o dobro na segunda metade deste ano, alcançando R$ 1,8 bilhão em VGV. Se confirmado o valor, será um crescimento de 64% em relação a 2022.
Criada por Abrão Muszkat em 2009, a You,inc ficou conhecida pela oferta de imóveis compactos ou estúdios (sem garagem) em torno de 30 metros quadrados, conceito que Muszkat conheceu em Paris e que no Brasil ganhou forte impulso nos anos recentes. As incorporadoras surfaram a onda das mudanças de comportamento da sociedade, como a opção por união tardia, sem filhos ou no máximo um, que demanda um espaço de moradia menor. Sem contar que o carro (e consequentemente a garagem) no mundo dos aplicativos deixou de ser prioritário, principalmente nos bairros centrais, servidos por metrô. “O importante para os moradores dos compactos é ter metrô e comércio por perto e não podemos abrir mão disso”, diz o executivo.
Mas as incorporadoras exageraram na dose, se depararam com mudança de cenário e disparada do juro real e enfrentam hoje excesso de oferta desse tipo de imóvel no mercado.
Para Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI para o setor de home building, ainda persiste a dúvida no mercado se há um excesso de oferta de compactos na cidade de São Paulo. “Se é uma bolha, temos que ver não mão de quem vai estourar: do investidor ou do incorporador. Mas estamos nessa discussão há três anos e temos visto o mercado absorver a oferta”.
Segundo ele, a legislação acabou por acelerar a construção desse tipo de unidade, que permitia a abertura de mais uma vaga de garagem para as unidades mais “tradicionais”. “É muito comum os incorporadores construírem duas torres e abrirem mão de margem nos estúdios”, explica Mendonça. Os estúdios saem mais rápido e a margem do empreendimento é recuperada na venda das unidades maiores, de 50 metros, por exemplo. “Mas é uma forma também dessas empresas não deixarem dinheiro na mesa, os compactos têm um potencial construtivo que permite aos incorporadores venderem mais unidades no mesmo terreno”, lembra.
