Os investimentos no mercado imobiliário são excelentes opções de rendimento e de preservação de patrimônio. Um dos fatores mais importantes para avaliar a rentabilidade de investimentos no setor é o risco de vacância.
Um
imóvel que não gera renda ao proprietário representa apenas custos. O mesmo acontece com fundos imobiliários que focam em imóveis que geram pouca rentabilidade para seus cotistas.
Aqui, vamos explicar a relação entre vacância e rentabilidade para te ajudar a entender como isso é determinante para investir no setor imobiliário. É importante entender sobre o assunto para não investir em ativos com pouca rentabilidade.
O que é vacância? Como ela é medida?
“Vacância” é um termo usado para identificar o percentual de um investimento no setor imobiliário que não está gerando rendimentos para o investidor. Essa medição de rentabilidade acontece por meio da taxa de vacância.
Basicamente, essa taxa define o percentual da intensidade da vacância de um investimento no setor imobiliário, servindo como referência para avaliar o potencial de rentabilidade de um investimento no segmento. Um ativo com taxa de vacância muito alta indica que o investimento não rende tudo o que poderia render para o investidor.
Tipos de vacância
Para entender melhor o que é vacância, daremos exemplos. Existem dois tipos: a vacância física e a vacância financeira. A seguir, confira mais detalhes.
Vacância física
A vacância física está ligada à área de ocupação física de imóveis. Dessa forma, quanto maior for a taxa de vacância, menor é a área que se aproveita de um imóvel ou fundo imobiliário.
Em um exemplo simples, digamos que você invista em um prédio corporativo. Se estes prédios possuírem 50 salas comerciais para aluguel e destas apenas 30 estão alugadas. A taxa de vacância seria de 40%, já que 20 salas comerciais do edifício estariam vagas, gerando custos (e não lucro) para o investidor.
Vacância Financeira
A vacância financeira é um tipo de vacância usado para calcular o potencial de rendimento de um imóvel ou dos ativos de um fundo de investimentos imobiliários.
Se você investe em um fundo com ativos que podem render R$ 200 mil por mês e estes rendem apenas R$ 140 mil mensais, a taxa de vacância seria de 30%, por exemplo, indicando um rendimento abaixo de seu potencial de retorno.
Podemos usar a vacância financeira para avaliar o valor de imóveis. Se você possui uma casa residencial capaz de lhe render R$ 1.500 mensais de aluguel e este imóvel rende apenas R$1.200 por mês, a taxa de vacância seria de 20%. É importante conhecer os dois tipos de vacância para avaliar e entender como a taxa pode influenciar nos rendimentos das suas aplicações no ramo imobiliário.
Como calcular a taxa de vacância?
Para calcular a taxa de vacância existem duas fórmulas, sendo uma para cada tipo. Na vacância física, é importante encontrar o volume total disponível e o volume de área não ocupada. Confira o cálculo abaixo:
Taxa de vacância física = (área desocupada ou sem rendimento / área bruta rentável) x 100
Usando o exemplo que demos no tópico sobre vacância física, o cálculo seria o seguinte:
Taxa de vacância = (20 / 50) x 100, o que dá o resultado de 40% de vacância.
Já para o cálculo da taxa de vacância financeira é usado o seguinte cálculo:
Taxa de vacância financeira = [(Retorno efetivo obtido com imóveis – potencial total dos ganhos) / potencial total dos ganhos] x 100
No exemplo usado no texto, o cálculo seria este:
Taxa de vacância financeira: [(140 – 200) / 200] x 100, o que resultaria em 30% de taxa de vacância.
Saber o risco de vacância dos investimentos no setor imobiliário é muito importante para avaliar o real potencial de retorno das aplicações. Essa é uma forma de avaliar o histórico de rendimento dos ativos com atenção, entendendo quais são as oportunidades mais lucrativas do mercado.
